【大纪元2025年11月13日讯】（大纪元记者Mary Prenon报导／张纯之编译）美国人如今购买人生第一栋房子的时间比以往更晚。
根据全国房地产经纪人协会（NAR）于11月4日发布的报告，首次购屋者的平均年龄已达到历史新高——40岁；而这类买家占整体购屋者的比例则降至21%，创下历史新低。相比之下，2010年首次购屋者的比例接近50%。
这份年度调查涵盖了2024年7月至2025年6月之间的买卖交易。报告显示，已婚夫妇购屋者的比例下降至61%；单身女性占21%；单身男性仅9%；未婚伴侣占6%。
就收入而言，2024年首次购屋者的家庭收入中位数降至9.4万美元，低于2023年的9.7万美元。这些买家中，64%原先租屋居住，22%与家人或朋友同住。
2007年以来首购族占比减半
NAR副首席经济学家暨研究副总裁洁西卡．劳茨（Jessica Lautz）在报告中指出：“首次购屋者比例创下历史新低，凸显了当前房市缺乏可负担房源的现实后果。”
“自2007年（金融危机前）以来，首次购屋者的市场占比已缩减了一半。”劳茨表示，这一现象可能对房市的未来带来重大影响，因为首购族积累的房产财富较少，未来换屋频率可能也低。
报告指出，首购族的平均头期款比例为10%，是自1989年以来的最高水平。近60%买家使用个人储蓄支付头期款，超过20%的买家则依靠金融资产（如股票）或家人、朋友提供的赠与或借款。
NAR执行副总裁兼首席倡议官香侬．麦甘（Shannon McGahn）表示，拥有房屋长期以来是美国人积累财富的主要方式。“如果购屋者年龄从30岁延至40岁，对一栋入门型住宅而言，可能损失约15万美元的资产净值。”她呼吁制定能解决“房价可负担危机根本原因”的政策，也就是解决“住房供应不足”的政策。
麦甘同时主张，应推动更多屋主出售、活化闲置物业、简化分区规范，并使建筑方法现代化。
纽约
覆盖纽约市及其郊区的哈德逊门房地产协会（Hudson Gateway Association of Realtors）主席芙萝拉．塞伊迪（Vlora Sejdi）向《大纪元时报》表示，她的一些首购客户甚至已经50多岁。
“人们只是开始得更晚。”她说，“很多人背负大学贷款，如果还得付房租，就很难存钱。因此他们延后结婚、生育与购屋。”
根据Realtor.com数据，纽约市独栋住宅的中位价目前为82.5万美元。One Key MLS数据显示，纽约郊区的威彻斯特县（Westchester），截至9月底中位价为99.45万美元。
塞伊迪说，一些原本想在威彻斯特购屋的买家，最后却改到北边两到三个县购房。“在威彻斯特很难找到劳工阶层能负担的住房，房价如今比几年前高出三倍。”她补充说，“如果人们想靠近交通枢纽，他们通常会选择购买公寓、共管公寓或联排别墅；但如果坚持要买独栋房屋，就得往北找。”
她提到，有一位客户花了一年多时间才找到既喜欢又能负担的房子。
“购屋者也必须考虑保险与水电等月支出。”她说，“我通常会要求查看卖家过去一年的水电费，让买方了解每月大约要花多少。”
塞伊迪认为，购屋者的目标应该是累积资产。“只要先踏出第一步，就能开始建立财富，”她说。“如果一直租房，是无法往上换屋的。”
洛杉矶
作为仅次于纽约都会区的全美第二大都会区，洛杉矶同样出现许多年长的千禧世代首次购屋的现象。根据Realtor.com资料，该地区独栋住宅中位价约为120万美元。
洛杉矶房地产协会（Los Angeles Association of Realtors）主席安妮．罗素（Anne Russell）向《大纪元时报》表示，高房价、高贷款利率与过时的资本利得税制度正在压缩首次购屋族群。“房价涨得太夸张，但那些从1997年沿用至今的资本利得税法让许多潜在卖家不愿搬家，”她说。
全国房地产经纪人协会6月报告，根据1997年颁布的现行税法，若屋主出售主要居所，单身申报者可免除最高25万美元的资本利得税，夫妻联合申报者可免除最高50万美元。
国会正在审议一项跨党派的“市场更多住房法案”（More Homes on the Market Act），拟将免税额提高一倍——单身者50万美元，夫妻联合100万美元。超出免税额的利润将依应税所得按0%至20%的长期资本利得税率征税。
罗素表示，该法案通过有助释放房源，并能解除民众卖屋的税务障碍。“我现在一个人住在五房住宅，只因为不想缴上千美元的资本利得税。”她于1988年以35.9万美元购得该房，如今市值约350万美元。
“遗产规划师常告诉年长客户不要卖房，这样过世后房产可以直接传给继承人。”她解释说，“现在你会看到许多人继续住在大房子里，搬到一楼卧室、进行必要的翻修，好让自己能继续住下去。”
罗素说：“高房租让人难以存钱，结果年轻人根本买不起房。即便是入门住宅，如今也超过100万美元，而且常被开发商先抢走。”
根据RentCafe的数据，洛杉矶一间725平方英尺、一卧室公寓的平均月租为2,762美元。
芝加哥
芝加哥房地产经纪人协会（Chicago Association of Realtors）主席卢塔洛．麦基（Lutalo McGee）说，作为全美第三大都会区。芝加哥市的中心区独栋住宅的中位挂牌价为49.9万美元，周边地区则为35.4万美元。
作为Ani Real Estate公司经纪人兼业主，麦基同意，近几年首购族的年龄普遍高于以往。
“最大挑战是帮助人们找到符合预期的房子。”他告诉《大纪元时报》，“他们通常都获得贷款预核准，但考量房价、税金与保险后，往往发现买不起原本想要的房子。”
买家与卖家
NAR发现，再度购屋者的年龄中位数如今达62岁，其中30%为全额现金买家。整体而言，购屋者的年龄中位数为59岁，仅24%的家庭有18岁以下子女，创历史新低。
所有买家中，14%购买了多代同堂住宅，低于2024年的17%。其中超过41%的买家表示，主要原因是照顾年迈父母，29%是为了节省开支，仅27%表示是因成年子女搬回家而购买此类房屋。
在卖家方面，出售前屋主的居住年限中位数上升至11年，创历史新高。半数受访卖家表示购买了较新的房屋，34%则是因为想换更大的房子。
未来解决方案
宾夕法尼亚州Hearthfire Holdings共同创办人暨执行长瑟吉欧．阿尔托马雷（Sergio Altomare）向《大纪元时报》表示，多项因素导致美国人延后购屋决定。“房价涨幅快于收入增长、生活成本上升导致债务增加，以及机构性购屋行为减少市场上的可售房源，都是主因。”他说。
阿尔托马雷指出，保险、水电、杂货、外食等日常开销让家庭可储蓄的金额越来越少。“再加上每月信用卡债务，就像一列失控的火车，越来越多家庭无法存下足够的首付款。”他说。
许多单身人士与夫妻如今都是“月光族”，他说：“这让一些千禧世代与Z世代延后结婚、生育与购屋。”
今年，机构性购屋也显着上升，进一步加剧了独栋住宅市场的竞争。根据Batchdata于9月发布的报告，2025年第2季所有成交独栋住宅中，33%由房地产投资者购买。这些投资者通常会翻修后再出租。
阿尔托马雷建议人们善加规划以改善财务状况，他说：“需要制定个人储蓄目标，提高理财能力，以了解东西的真实成本。即使是订阅有线电视频道、杂志等小额支出，每月加起来也是不小的开支。”◇#
责任编辑：方平
